宅地造成仕事人のブログ

まずは建築条件付き土地分譲について、おさらいしておきましょう。

建築条件付き土地分譲とは、土地を所有する宅地建物取引業者（宅建業者）が、その土地を販売する条件として土地購入者と指定する建設業者（売主の場合が多い）との間で建築する建物について請負契約が成立することを定めたものです。
この販売形態の歴史は古くからあり、そもそもは建売住宅が主流だった頃に購入者の希望通りの住宅を土地とセットで販売できることや、売主の宅建業者の投資金額が少ない・在庫のリスクが回避できるといった売主買主・双方のメリットから生まれたものです。
しかし、この販売方法は購入者の自由な土地利用や建築業者を選定を阻害することから、いわゆる「抱き合わせ販売行為」となり、独占禁止法の抵触という問題が発生しました。。

そこで宅建業の業界では３つのルール要件を設けました。それは

１　土地契約締結後３ヶ月以内に建築請負契約を結ぶことを条件とする。（停止条件）

２　建築請負契約が締結できなかったときは受領済み金銭を返還する。

３　建築を請け負う業者は土地の売主（その子会社を含む）または、その代理人とする。

この要件の意味は建築請負契約が３ヶ月以内に締結できなかった時は土地売買契約の効力が契約締結前に遡って発生しないこと。これは民法の「停止条件」で、すなわち停止条件付法律行為は停止条件が成就した時からその効力を生ずるというもの。ですから請負契約が締結されて初めて土地売買契約の効力（契約内容）が生じる訳です。請負契約が締結されなければ、もちろん土地契約時に支払った手付金も全額返還されるのは当たり前のことなのです。

※２００３年に上記のルール要件は見直され、３ヶ月の期限と建築を請け負う業者の制限も無くなりました。