宅地造成仕事人のブログ

今回は住宅用敷地の制限についてのお話です。
家を建てる時に最初に注意しなければいけないのは、その土地に道路が接しているかどうかということ。
この道路は幅員が原則として４ｍ以上あるものでなければなりません。しかし４ｍ未満でもみなし幅員として、その道路の中心線から２ｍ後退した位置を道路境界（宅地境界）として道路が４ｍあるものとみなして建物の建築が出来るというお話は以前にも書きました。
これ以外に敷地と道路との関係では、道路斜線や建蔽率（けんぺいりつ）、容積率などの制限があります。道路斜線とは道路の反対側境界から一定斜線の空間の中でしか建築物を建てられないというもので、この斜線は用途地域や行政による条例、地区計画などによって各エリアごとに定められています。簡単に言えば道路幅員が狭いほど敷地に対する道路斜線の制限を受ける範囲が広くなります。
建蔽率は敷地に対する建物が建築できる割合をいいます。例えば敷地面積５０坪の土地で建蔽率６０％とした場合、建築面積は５０×０．６＝３０坪ということになります。ここでいう建築面積とは建物の水平投影面積（真上から見つけ面積で延床面積ではない）をいい、木造軸組みの場合は柱の中心線、枠組み壁（２×４）工法の場合は壁を構成する枠組み材の中心線による面積です。建蔽率は２方向道路に接する敷地（角地）では緩和（６０％→７０％）される場合もあります。
容積率は敷地面積に対する建物の延床面積（すべての階層の合計面積）の割合をいいます。
なお、容積率は道路幅員による制限を受けます。例えば容積率２００％の指定区域であっても道路幅員が４ｍの場合は４ｍ×０．４（住居地域定数）＝１．６となり容積率は１６０％が上限となります。道路幅員が６ｍの場合は６×０．４＝２．４となりますが、容積率は２４０％とはならず２００％が上限となります。
建蔽率、容積率とも計算の根拠となる敷地面積は、先の道路後退がある場合は実際の土地面積よりも狭くなりますので注意が必要です。
※ 図は住居系用途地域の場合の道路斜線です。