宅地造成仕事人のブログ

さて、今回は宅地造成についてのお話しです。
宅地造成には小さな（5区画程度）のものから大きな（100区画程度）のものまでありますが、これらがどのように行なわれるかを、市街化区域内の土地のケースで簡単にご説明します。

まず、宅地を造成するには行政許可が必要になります。この許可の基準は宅地造成をする土地の面積によって、いくつかの種類に別けられます。
ひとつは計画地の面積が1,000平方メートル（約300坪）未満の場合（宅地数では５区画程度です）は建築基準法に基づく道路位置指定許可を申請することになります。宅地は幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建物が建てられませんので、その計画地内に新たな道路を築造して、この条件を満たそうというものです。新設道路の幅員4m以上ですが、その道路の総延長によって規定が定められており、幅員を5mもしくは6mにする場合があります。なお、位置指定道路に接する宅地面積が120平方メートル（約36坪）以上と定められています。現地測量や農地法等の諸手続きを済ませ、道路と宅地を含めた全体計画を作り許可申請を行ないます。許可後に造成工事に着手して、上下水道や都市ガス、排水を含めた工事が完了すると浜松市による完了検査を受け、検査合格後に新設道路の認定を受けてから初めて建築の申請できるようになります。
もうひとつは計画地の面積が1,000平方メートル以上の場合です。同じように道路を新設して宅地を造成する訳ですが、こちらは都市計画法に基づく開発行為許可が必要となります。浜松市では土地面積1,000平方メートル以上3,000平方メートル未満の場合は幅員4m以上の道路（浜松市道）に接していなければなりません。（3000平方メートル以上の土地では接する道路幅員が6m以上）また、新設道路の幅員は原則5m以上となり、宅地の最低面積は150平方メートル（第1種低層住専地域は180平方メートル）以上という規定となります。この開発行為は申請までに多くの行政所轄課との協議を行なわなければなりません。これらの手続きは非常に煩雑で時間がかかるものなのです。ですから、開発行為許可を受けた宅地造成は優良な宅地が出来上がる可能性が高いということになります。可能性が高いという意味は「事業者が優良な宅地を造るという意識と、それを理解した完全な施工を行う工事業者に委ねられる」、ということです。